Fără clienţi şi concuraţi de chiriile la a doua mână, proprietarii de birouri vor avea un an prost

Fără clienţi şi concuraţi de chiriile la a doua mână, proprietarii de birouri vor avea un an prost

Bucureştiul se situează pe locul trei în Europa Centrală şi de Est după suprafaţa totală de spaţii de birouri cuprinsă în proiecte ce au fost oprite începând cu primul trimestru din 2008, respectiv 220.000 mp. Primele locuri sunt ocupate de Rusia şi Ucraina, unde investitorii au oprit proiecte care însumează 470.000 mp, respectiv 370.000 mp, se arată în cel mai recent studiu de piaţă  al CB Richard Ellis.

„Printre factorii care au determinat oprirea acestor proiecte se numără creditarea care este încă blocată, ceea ce face dificilă finanţarea unor proiecte noi. Nivelul mare de contracte de pre-închiriere cerut de bănci pentru acordarea finanţării, o condiţie greu de îndeplinit într-o piaţă în care cererea de spaţii de birouri este redusă. Nu în ultimul rând, stocul de birouri aflat în construcţie, combinat cu rata mare de neocupare, descurajează noile dezvoltări“, susţin autorii studiului.

 După Moscova, Bucureştiul are cea mai mare suprafaţă de birouri în construcţie, circa 595.000 mp, majoritatea proiectelor fiind construite speculativ, de vreme ce până acum au fost închiriaţi doar 24.000 mp. Absorbiţia spaţiilor livrate pe piaţă este aproape la jumătate faţă de trimestrul trei al anului trecut, când au fost închiriaţi 43.000 mp.

Se estimează că gradul de neocupare pe segmentul de birouri atingea, la sfârşitul anului 2009, un nivel record de 18-20%, întrucât creşterea economică a fost negativă şi, în viitorul apropiat, se aşteaptă ca activitatea de închiriere să rămână redusă. Acest lucru, coroborat cu stocul ce urmează a fi livrat, va împinge gradul de disponibilitate către un nivel fără precedent, estimează compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

Piaţa subînchirierilor pune presiune pe proprietari

Creşterea pieţei subînchirierilor i-a determinat pe proprietari de spaţii de birouri din Bucureşti să scadă chiriile solicitate pentru a putea concura cu ofertele de subînchiriere, pentru care se solicită cu 5-10% mai puţin faţă de ofertele acestora, potrivit BNP Paribas Real Estate.

Numai în primul semestru al anului trecut s-a înregistrat o scădere a chiriilor solicitate cu 10-15%, pentru toate tipurile de clădiri, în toate zonele oraşului, cu scăderi mai accentuate pentru birourile situate la periferie.

Chiriile în continuă scădere

Consultanţii DTZ Echinox sunt de părere că pe termen scurt şi mediu (3-12 luni) chiriile îşi vor păstra trendul descendent, aşteptându-se la o viitoare stabilizare în a doua jumătate a lui 2010.

Ritmul de scădere va fi mai lent faţă de semestrul doi din 2008 şi prima jumătate a anului trecut, datorită rezistenţei proprietarilor şi atingerii limitei de profitabilitate pentru investiţiile făcute de aceştia, consideră brokerii BNP Paribas Real Estate.

Nivelul chiriilor a scăzut începând cu primul trimestru al anului trecut cu aproximativ 18%, în cazul locaţiilor centrale, cu 21% pentru zonele semi-centrale şi cu 25% pentru proiectele periferice. Valoarea chiriei pentru zonele centrale este de 21 de euro/mp/lună, în timp ce în zonele semi-centrale şi periferice aceasta variază între 10 şi 19 euro/mp/lună.

 Întreţinerea rămâne constantă

Potrivit BNP Paribas, costurile de întreţinere pentru birourile clasa A au rămas, la finalul anului trecut, la acelaşi nivel comparativ cu semestrul doi din 2008, variind între 3,5-4 euro/mp/lună, ajungând până la 4,5 euro/mp/lună. În cazul clădirilor de clasa B, costurile de întreţinere au variat între 2,5-3,5 euro/mp/lună.

În general, contextul pieţei nu a afectat preţul locurilor de parcare. În zona centrală chiria pentru parcări a fost 100-130 euro/spaţiu/lună, în cazul parcărilor subterane. În zonele secundare, chiria a variat între 90-100 euro/spaţiu/lună pentru locurile subterane şi între 60-80 euro/mp/lună pentru locurile amenajate la suprafaţă.