De ce se repopulează clădirile de birouri?
DTZ Echinox: Chiriaşii se gândesc că vor creşte din nou
chiriile
King Sturge: Totuşi nu mai discutăm cu firme care îşi
restrâng activităţile
Jones Lang LaSalle: Nici livrările noi nu au mai fost la fel
de multe
Odată cu acutizarea crizei firmele au fost, din motive mai
mult sau mai puţin obiective, expediate din clădirile de birouri. Unele pentru
că au dat faliment, altele au părăsit spaţiile din birourile pe care le
ocupaseră, în anii de glorie a economiei româneşti, tocmai pentru a se refugia
de chiriile exorbitante pe care au acceptat să le plătească în perioada
premergătoare crizei. O parte din companii s-au ascuns în apartamente de bloc,
în timp ce alţii au căutat birouri cu chirii mai mici decât în clădirile în
care îşi desfăşurau activităţile.
Ultima perioadă a fost marcată de o schimbare în bine pentru
proprietarii de clădiri de birouri. Încă din ultima parte a anului trecut
firmele de cercetare din domeniu au observat un fenomen, contrar realităţii
economice din România. Companiile se extind iarăşi în clădirile de birouri. Îşi
permit mai mult ca în anii anteriori sau au devenit profitabile? Nici una, nici
alta.
Un scurt sondaj în rândul companiilor de consultanţă
imobiliară, cu experienţă pe segmentul de office, ne-a arătat că ocuparea
spaţiilor în clădirile de birouri nu este altceva decât o migraţie dintr-o
clădire în alta, foarte puţine extinderi şi o goană după chirii mici.
Potrivit companiei de consultanţă Jones Lang LaSalle, rata
de neocupare a spaţiilor de birouri din Bucureşti a scăzut la 16,1% în primul
trimestru, pe fondul livrărilor reduse de noi proiecte. Abia din 2012-2013 pot
apărea, pe piaţa spaţiilor de birouri, proiecte de anvergură, în special
dezvoltate în faze, de către companii internaţionale, în acele zone ale
oraşului care oferă acces uşor la reţeaua de metrou.
Potrivit unei alte companii de consultanţă de pe piaţa
locală DTZ Echinox, dinamica este dată însă de teama chiriaşilor că nu vor mai
prinde chirii mai mici decât acum. "Dinamica pe piaţa de birouri este dată
de faptul că potenţialii chiriaşi încep să ia în calcul o reluare a trendului
crescător al chiriilor începând cu a doua jumătate a anului următor (generată
de lipsa proiectelor noi livrate în piaţă şi o cerere în creştere de spaţii de
birouri), astfel încât consideră momentul curent ca fiind punctul de minim al
pieţei şi încă propice pentru a profita de avantajele unei pieţe a
chiriaşilor", a declarat, pentru Curierul Naţional, Eduard Turcoman,
Senior Office Consultant, DTZ Echinox.
Confirmarea a venit şi de la reprezentanţii Jones Lang
LaSalle, care afirmă că în prezent piaţa locală de birouri este o piaţă a
chiriaşilor. "În aceste condiţii chiriaşii sunt atraşi de pachetele
financiare pe care le pun la dispoziţia lor dezvoltatorii/proprietarii de
spaţii de birouri. Se pot muta în spaţii de calitate superioară (comparativ cu
cele ocupate de ei) în condiţii financiare mult mai bune", a explicat,
pentru Curierul Naţional, Levis Vlad, Associate Director Head of Research and
Marketing al Jones Lang LaSalle.
Ce fel de companii ocupă şi solicită spaţii noi de birouri?
Potrivit interlocutorului nostru de la firma de consultanţă
King Sturge, în mare parte dinamica este dată şi de relocări în special
determinate de negocieri avantajoase în favoarea chiriaşilor. "Spaţiile
sunt ocupate în continuare predominant de bănci, companiile IT&C şi
servicii, incluzând aici firme de avocatură, contabilitate, firme de
publicitate, domeniul farmaceutic şi medical. Vorbim în special de relocări din
alte clădiri în spaţii noi la chirii ce s-au negociat sub nivelul pieţei",
a precizat pentru Curierul Naţional Claudia Cetăţoiu, consultant King Sturge.
Ea a mai spus că în primul trimestru al anului un număr de peste 40 de firme au
decis să îşi schimbe locaţia.
În ceea ce priveşte originea potenţialilor chiriaşi,
companiile locale şi cele care au ştate mai vechi în România sunt cele care
domină cererea. "Cea mai mare parte a cererii de birouri este în
continuare generată de clienţi locali în căutare de spaţii eficiente, costuri
operaţionale reduse, accesibilitate bună. Procentul de cereri din partea
clienţilor străini este în continuare mic, dar în creştere comparând trimestrul
1 din 2010 cu primul trimestru al acestui an. Companiile străine în căutare de
spaţii de birouri pe piaţa din Bucureşti fac parte în special din sectorul
software sau telecomunicaţii", a mai spus Eduard Turcoman.
King Sturge afirmă, de asemenea, că nu este vorba de firme
noi, ci de firme existente ce şi-au început activitatea de mult în România şi
acum se relochează din diverse motive. "Aşteptăm cu interes şi noi,
companiile imobiliare, să avem noi companii care vin în România. Un exemplu
promiţător al primului trimestru este compania Intel, care a închiriat o
suprafaţă de aproximativ 3.500 mp în Upground. Restul au închiriat suprafeţe
foarte mici pentru moment şi într-un număr mic, pentru obţinerea autorizaţiilor
şi testarea terenului. Aşteptăm ca acestea să se extindă", a afirmat
Claudia Cetăţoiu. Oficialul King Sturge a mai spus că în primul trimestru
printre companiile care au extins spaţiul existent se numără Lidl în Pipera
Business Tower, HP în Upground, Capgemini în Premium Plaza. Singura
preînchiriere a fost realizată de Contrast Management Consulting & Training
la Romana Offices.
Consultanţii prevăd o reducere susţinută până la finele
anului a spaţiilor goale
Potrivit reprezentantei Jones Lang LaSalle, trendul de
scădere a ratei de neocupare urmează să se menţină, până la finele anului, până
aproape de 10%. "Deja am anticipat o scădere a ratei de neocupare pe piaţa
locală. Estimăm că la sfârşitul anului 2011 rata de neocupare se va situa în
intervalul 10-12%", a afirmat Levis Vlad.
Oficialul DTZ Echinox este puţin mai rezervat, estimând un
procent cu puţin mai mare de spaţii neocupate. "La finele anului trecut,
rata medie de vacanţă la nivelul Bucureştiului a fost de 18,3%, în primul
trimestru din 2011 rata medie a fost de doar 15,7% iar pentru sfârşitul anului
2011 se estimează o rată medie de neocupare de 13% urmând ca în 2012 aceasta să
coboare sub 10%, procent considerat echilibrat pentru piaţa de birouri, pentru
că nu lasă loc de speculaţii", a precizat Turcoman.
Potrivit datelor King Sturge şi Jones Lang LaSalle, oferite
Curierului Naţional, aproximativ 120.000 mp vor fi livraţi până la finalul
anului. Vom asista probabil din nou la contracte de preînchiriere, amintind
aici noile proiecte ce au fost anunţate pentru următorii 2 ani: Hermes Business
Campus (Atenor), AFI Business Park, Ana Tower (Portland Trust), Raiffeisen Evolution/Sky
Tower.
În ceea ce priveşte nivelul chiriilor, pentru cele mai bune
spaţii de birouri din zona centrală de afaceri, acestea sunt în continuare
estimate la 19
euro/mp/lună. "Primele semne de creştere ale chiriei prime sunt
aşteptate în prima jumătate a anului 2012, dar numai pentru proiecte
excepţionale", se arată într-un raport realizat de Jones Lang LaSalle.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu