«Noua industrie» a Romaniei produce doar ciulini si buruieni
Peste 1.200 de hectare de teren au fost cumpărate, în
perioada de „boom” economic, în jurul marilor oraşe, pentru ceea ce ar fi urmat
să devină noua industrie a României.
Majoritatea proprietarilor au rămas însă cu terenurile
virane în aşteptarea producătorilor.
Sectorul industrial-logistic al pieţei imobiliare este
blocat de mai bine de doi ani, perioadă în care a fost livrat pe piaţă un stoc
mai mic decât în primul semestru din 2005, an în care au apărut primele
proiecte moderne în România.
În comparaţie cu restul sectoarelor din piaţă, se poate
spune că sectorul industrial a avut cel mai mult de suferit de pe urma crizei
economice.
Din 2008, gradul de neocupare a început să crească treptat,
avansând în trei ani până la 15%, la sfârşitul anului 2010.
Achiziţiile de terenuri în scopul dezvoltării unor proiecte
industriale au început înainte de 2004 şi s-au concentrat cu precădere în zona
centurii de vest şi de nord a Capitalei şi a autostrăzii Bucureşti - Piteşti,
până la km 23-24.
Pionierii acestui sector imobiliar, printre care se numără
Cefin Real Estate, Portland Trust, ProLogis sau Universal Property, au
acaparat, în timp, peste 500 de hectare de teren, potrivit unei analize
realizate de DTZ Echinox la cererea Capital.
Suprafaţa de teren achiziţionată în jurul marilor oraşe din
ţară depăşeşte 700 de hectare, însă doar pe o mică parte din aceste loturi s-au
început proiecte. Oraşele cu potenţialul cel mai ridicat sunt: Ploieşti (300
ha), Timişoara (peste 100 ha), Turda - Cluj (100 ha) şi Piteşti (100 ha).
„Contractele încheiate în ultima perioadă s-au făcut în
condiţii speciale şi accidental. Adică au fost câteva parteneriate de lungă
durată cu clienţii sau între dezvoltatori, însă nu am văzut deocamdată niciun
proiect început de pe urma lor. Realitatea este că piaţa nu s-a mişcat decât
foarte puţin. S-au ocupat cu greu şi clădirile existente. Noi am avut doar
solicitări de oferte, dar lucrurile s-au oprit aici, deoarece clienţii nu sunt
suficient de angajaţi. E posibil să fim nevoiţi să mai aşteptăm un an”, arată
Laurenţiu-Cătălin Hanu, managerul de dezvoltare pentru România al CTP Invest.
Compania cu capital olandez a cumpărat, încă din 2006, peste
60 de hectare de teren, grupate în jurul localităţilor Turda, Borş şi Piteşti,
pe care a plătit circa 4,5 milioane de euro, însă până acum nu a reuşit să
dezvolte nimic.
Stocul total de spaţii industrial-logistice a trecut, în
2010, puţin peste 900.000 mp, nivel care se va păstra constant şi în acest an,
deoarece nu sunt aşteptate noi livrări pe piaţă. Chiriile sunt şi ele îngheţate,
la circa 4,4 euro/mp/lună.
Interes scăzut
România ar trebui să joace un rol semnificativ pe harta
logistică a Europei, chiar şi numai datorită deschiderii la mare, însă lipsa
infrastructurii care să ne lege de vestul continentului a condus treptat la
mutarea interesului investitorilor spre alte zone.
„Atenţia se îndreaptă spre pieţe ca Polonia, Cehia sau
Ungaria, dar nu şi spre România. Într-o piaţă cu o rată de neocupare reală de
25%, de ce ai dezvolta? E adevărat că într-un an sau doi aceste 25% ar putea fi
acoperite, şi cine începe acum să obţină autorizaţii şi să dezvolte un proiect
va fi mai bine plasat când stocul existent se va epuiza, însă e un risc. Fiind
nişte dezvoltatori instituţionali (societăţi susţinute de bănci, fonduri de
pensii sau companii de asigurări n.red.), profilul nostru de risc nu ne permite
să ne asumăm astfel de proiecte, dar sunt companii care lucrează şi
speculativ”, susţine Silviana Badea, country manager Valad Romania.
Grupul australian Valad, care are printre acţionari fonduri
de pensii precum ING sau Aviva, a intrat pe piaţa românească în 2007, prin
achiziţia fondului britanic Teesland iOG. Planul său era să construiască, în
parteneriat cu italienii de la Cefin, între cinci şi şapte centre logistice în
oraşe cu peste 100.000 de locuitori, investiţia medie pentru un proiect fiind
de circa 70 milioane de euro. Au trecut trei ani de la anunţ, timp în care
compania şi-a regândit afacerile locale.
„Unii dezvoltatori au fost flexibili în a vinde părţi din
terenul pe care l-au cumpărat către utilizatori finali din diverse domenii:
producţie, logistică, retail sau chiar către alţi dezvoltatori. Ei şi-au
construit de la început un «layout» al respectivei dezvoltări, în care au
dedicat suprafeţe pentru vânzare şi suprafeţe pe care au dezvoltat depozite
pentru închiriere. Vorbim de terenuri cu suprafeţe începând cu 1-2 ha până la
10-20 ha, în funcţie de cerere şi de domeniul din care provin respectivii
cumpărători”, a explicat Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial
al DTZ Echinox.
Forţa de muncă
Lipsa cererii de spaţii dedicate producţiei industriale este
și o consecință a faptului că majoritatea dezvoltatorilor au achiziţionat
terenuri în jurul marilor oraşe, în timp ce pentru acest tip de activităţi se
caută localităţi cu forţă de muncă ieftină.
Pe de altă parte, o serie de producători consideră că este
mai eficient să îşi construiască propriile lor spaţii, fără să mai apeleze la
dezvoltatori specializaţi. Pentru mulţi investitori, terenurile nedezvoltate pe
care le au în portofoliu încep să devină o problemă tot mai acută, mai ales
pentru cei care au făcut credite pentru achiziţie.
„Dacă ai un teren pentru care te-ai împrumutat şi nu ai
apucat să îl dezvolţi, atunci ai o problemă semnificativă. Trebuie să acoperi
aceste costuri din alte activităţi, altfel terenul se întoarce la cel care a
oferit împrumutul. Deocamdată, nu sunt multe situaţii de acest gen, pentru că
băncile încă mai aşteaptă un miracol, dar terenurile care vor fi preluate în
acest fel vor fi vândute la preţ de bun executat”, subliniază Florin Furdui,
country manager Portland Trust.
Chiar dacă pe zona de consum unii dezvoltatori încep să vadă
semne de îmbunătăţire, în ceea ce priveşte activitatea industrială lucrurile nu
stau tocmai bine. Deocamdată, dezvoltatorii acestui tip de spaţii aşteaptă
epuizarea stocului existent înainte de a începe noi proiecte.
Sursa: www.capital.ro
"Chiriile sunt
şi ele îngheţate, la circa 4,4 euro/mp/lună." pentru spatii de depozitare
in afara Bucurestiului la care veti adauga:
- costuri de
transport foarte mari pentru distributie avand in vedere aglomeratia existenta
zilnic pe centura ocolitoare si la intrarile in Bucuresti ,
- timpul pierdut de clientii si angajatii dvs.
- inexistenta retelei de transport in comun ( autobuz,
tramvai , metrou )
- uzura autovehicolelor, carburanti risipiti in zadar, Noi
suntem pozitionati excelent pentru distributie si service ( electrice,
electronice, piese auto, etc.)
- taxe de mantenanta : incalzirea unui spatiu de 7 metri
inaltime, iarna nu costa putin,.... curațarea zonei, a clădirii, îndepărtarea
zăpezii și sistemul de securitate etc. este in general intre 2,5 si 3 euro /
mp, permanent !! ( desi stim cu totii ca " iarna nu-i ca vara "
) La noi nu platiti nici o taxa !!
platiti numai exact cat consumati : apa, gaz, energie electrica.
- pentru birouri vet plati intre 7 si 12 euro / mp iar daca
doriti sa personalizati sau sa
amenajati spatiile respective, o veti face pe cheltuiala dvs. la preturile
impuse de catre constructorul "abilitat " de regula mult mai mari
decat piata. Cand veti dori sa va mutati va trebui sa demolati si sa readuceti
spatiul la forma initiala, binenteles tot pe cheltuiala dvs. si tot asa, pe
costuri impuse. La noi, nu este asa ! Puteti deduce partial din chirie investitiile
realizate pe baza de contract fara sa mai platiti ulterior dublu pentru
demolare.
- taxe pentru parcare, pentru fiecare autovehicol care-l
detineti. - La noi este gratis.
- taxe aplicate clientilor dvs. percepute direct acestora,
pe baza de cartela de acces in curtea interioara ( 1 leu pe ora la Sema Parc,
). - La noi este gratis.
poate parea incredibil, numai 2,6 ( doi virgula sase ) euro
/ mp ??
VERIFICATI DISPONIBILITATEA ASTAZI LA : 076 72 62 242